Braskvæðing almannagæða – fúsk og græðgi

Húsnæðismarkaður í klessu – 4

Lóðabrask og „uppboð lóða“ hleður kostnaði á nýbyggingar langt umfram það sem hægt er að una við í „heilbrigðu markaðskerfi“ – og krefst fjármögnunar löngu áður en framkvæmdir geta hafist. Þetta þarf að stöðva; - t.d. með því að neytendum og félögum þeirra verði að nýju „úthlutað lóðum“ til bygginga - á sanngjörnum kostnaðarverðum – og með kvöðum sem útiloka brask og innlausn á bólgnum prívat-hagnaði síðar.

Annar vandi og sennilega ekki minni - liggur í útbreiddu fúski og mistökum í framkvæmdum og hönnun. Þetta kemur fram á verktöfum og göllum og spinnur síðan utan um sig – iðulega með myglu og heilsuspillandi áhrifum - inn í nána og fjarlægari framtíð. Þarna virðist spila saman óvönduð vinnubrögð, þekkingarleysi á frágangi/hönnun og efnanotkun sem ekki er prófuð við íslenskar aðstæður. Á endanum eru það neytendur sem borga allan þennan brúsa - hvernig sem málaferli eru rekin og hvar sem meint ábyrgð virðist liggja. Í sumum nágrannalöndum er verktökum opinberra og stærri framkvæmda skylt að vinna með samhæfð hönnunar- og vettvangsstjórnunarkerfi (t.d. BIM) - sem styðja sig við faglega burðuga gagnagrunna með hönnunarlausnir um frágang. Slík kerfi eru ma. notuð til að tryggja rekjanleika frá byrjun til loka - og fylgja því eftir að rétt sé unnið og skilmálum um fagþekkingu og ábyrgð fylgt eftir. Með því geta eftirlitsaðilar sannreynt, hver, hvar, hvenær og hvernig var unnið – og hvort yfir höfuð þeir sem koma að verki eru skráðir og skila sínum gögnum og sköttum á réttum stöðum.

Stuðningur ríkisins við heimilisöryggi

Um lengri tíma voru greiddar umtalsverðar vaxtabætur til íbúðakaupenda vegna verðtryggðra lána – og fyrir fólk með meðaltekjur og minni skipti þetta mjög miklu máli og var tekið með í mati á lánshæfi. Í ráðatíð Bjarna Benediktssonar, Sigmundar/Sigurðar Inga og Katrínar Jak var þessu kerfi slátrað – og stuðningur við kaupendur dreginn niður með meintri hækkun eignaverðs sem auðvitað létti ekki á greiðslubyrði almennra kaupenda um leið og mæld verðbólga jókst með hækkun á eignaverði.

Virkur stuðningur við almenna leigjendur hefur lengstaf verði í skötulíki eða alls enginn. Eignabóla, verðtryggt okur og vaxtagræðgi hefur síðustu árin þvingað stækkandi hóp fólks á leigumarkað - sem á sama tíma er undirlagður af spákaupmennsku og gróðabraski - þar sem gildandi lagaviðmiði um rétt leigjenda til ótímabundins samnings – hefur beinlínis verið vikið til hliðar. Tilburðir til að efla „almennan leigumarkað“ í byrjun aldar með sérstöku átaki kenndu við Pál Pétursson – var að mestu rænt með einkavæðingu allra eigna utan þeirra sem Búseti í Reykjavík byggði inn í sitt leigufélag sem er enn í ábyrgum rekstri.

Óskiljanleg forstokkun ríkisstjórnar Jóhönnu Sigurðardóttur og Steingríms Sigfússonar lét eftirhrunsbönkunum og Íbúðalánasjóði haldast uppi að þvinga einhver hundruð fjölskyldna af eignum sínum - með innheimtuofbeldi og 8-10 þúsund heimili lentu í einhvers konar fjárnámum og uppboðum. Áður hafði ríkisstjórn Jóhönnu og Steingríms varist öllum hugmyndum og tillögum um að gangsetja sjálfbært íbúðafélag - til rekstar leigukerfis á kostnaðarforsendum (not-for-profit/án hagnaðarkröfu) – og tóku engan vegin í mál að vista þessar þúsundir yfirtökueigna hjá íbúðafélögum eins og Búseta í Reykjavík eða Búfesti á Norðurlandi - eða íbúðafélögum sveitarfélaganna. Jafnvel var Íbúðalánsjóði beitt til að sauma að íbúðarekstri slíkra félaga t.d. með þvingaðri yfirtöku á eignum Búmanna á Reykjanesi.

Yfirtökueignir bankanna og Íbúðalánsjóðs voru að talsverðum hluta settar inn í leigufélag – sem Eygló Harðardóttir seldi síðan á ósvífnu undirverði yfir í græðgisdrifin íbúðafélög einkafjárfesta. Þar með er rétt að segja að ríkisvaldinu hafi verið beitt með virkum hætti til aukinnar „hagnaðarvæðingar“ - alls íbúðamarkaðarins.

Byggingarkostnaður í Svíþjóð, Danmörku og Noregi 2025 til samanburðar

Forframleidd einingahús – af einfaldri gerð – fást fullfrágengin ofan á grunn fyrir á bilinu 230-270 þúsund á fermeter. Þá eru eftir byggingargjöld og lóð og grunnur og tengigjöld. Til dæmis katalog-hús Mjöbacks verksmiðjunnar - þar sem Kombo-serían er langódýrust, og First Choice/Hlöðuhúsin er staðalframleiðsla. Myndin til hiðar sýnir listaverð 150 fm húss á einni hæð með risi - - 275 þús pr fm (SEK 13,75). Fjölbýlishúsa-verkefni framleiðenda í Svíþjóð skila ennþá hagstæðari verðum – en þá er ekki tekið tillit til landþróunarkostnaðar sem getur verið töluverður á einkalandi í þessum nágrannalöndum.

Hérlendis byggja einstaklingar á jaðarsvæðum - íburðarlaus einbýlis- og par/raðhús – með öllum frágangi og lóða og tengigjöldum fyrir 450-500 þúsund á fermeter – án þess að nýta sér verðhagræði af raðsmíði eða magninnkaupum.

Þegar við skoðum verð nýbygginga árið 2014 og göngum útfrá að kr.350 þúsund á fermeter árið 2014 hafi verið raunsætt verð - og framreiknum miðað við mælda byggingarvísitölu til október 2025 komumst við að því að markaðsverð fjölbýlis í Höfuðborginni ætti að vera í kring um 550 þúsund. Með þessu gerum við samt ráð fyrir að byggingarfélög hækki hlutfallslega framlegð sína. Leiða má líkur að því að milliliðabrask og hrein græðgi hafi leitt til þess að íbúðaverð á Höfuðborgarsvæðinu er nær því að vera tvöfalt það verð sem við hefðum átt að gera ráð fyrir – miðað við heilbrigðan markað og öfluga byggingarstarfsemi.

Árið 2014 var munur milli nýbyggingarverðs á Höfuðborgarsvæðinu miðað við jaðarsvæði og þéttbýli á landsbyggðunum líklega heldur minna en þessi 70-80% af markaði – og skýrist af því að byggingarstarfsemi lá næstum niðri í dreifbýlinu sem tók lengri tíma að jafna sig eftir EfnahagsHrunið 2008. Á árinu 2025 er ekki endilega unnt að bera saman nýbyggingarverð á landsbyggðunum - utan við 110 km frá Reykjavíkurtjörn – nema á Akureyri og nágrenni. Gamalkunnur munur 70-80% verðmunur er á sambærilegum eldri eignum - en nýjar eignir í miðbæjarnánd á Akureyri slaga í verðum upp undir sambærilegar eignir í Reykjavík og Kópavogi enda líklega svipaður kaupendahópur og íbúðarnir oft ekki notaðar fyrir lögheimilisbúsetu.

Framhald á morgun

Benedikt Sigurðarson er eftirlaunamaður á Akureyri og fv. framkvæmdastjóri Búfestis hsf. Hann hefur talsverða sérþekkingu á málefnum samvinnufélaga og neytendadrifins rekstrar og heldur áfram að láta sig skipulags- og byggingarmál varða.

• 1. grein Benedikts: Heimili er ekki „fjárfestingarvara“
• 2. grein Benedikts: Eftir Hrun
• 3. grein Benedikts: Húsnæðisbóla