Eftir Hrun

Húsnæðismarkaður í klessu – 2

Eignaverðið hrunið - áhvílandi verðtryggð lán sums staðar langt upp fyrir verðmæti 2009-2013, en fjölskyldur sem meikuðu afborganir héngu á íbúðum sínum - sumar með nánast mannskæðum hörmungum. Fólksfækkun og lækkað atvinnustig, frost á byggingarmarkaði hægði á verðbólgunni og með árinu 2014 var að komast á eitthvert jafnvægi á íbúðamarkaði; - byrjað var aftur að byggja en lánakjörin almenn „okurkjör“ með verðtryggðum 4-6% vöxtum. Söluverð nýrra íbúða í fjölbýli á Höfuðborgarsvæðinu var nærri þeim mörkum að framlegð verktakanna/fjárfestingarfélaganna var rétt undir eða við 30% af verði. Það er síðan frá 2017-2018 sem ferðamannasprengjan með tilheyrandi stórfelldum innflutningi á vinnuafli setur allt á yfirsnúning. Þessi sprengja var gersamlega óvænt og óundirbúin í öllum skilningi - fjölgun ferðamanna var langt yfir öllum spámörkum á árunum 2017-2020 og þrátt fyrir Covid hefur fjöldi ferðamanna verið við hámörkin 2,5 millj ferðamanna - og þrýstingur á húsnæðismarkaðinn haldið áfram. Gjaldþrot WoW og nú síðast gjaldþrot Play hefur vissulega sett strik í reikninga – og valdið hnökrum á vinnumarkaði – en erlend flugfélög hafa haldið uppi ferðatíðni og þar með nokkurri samkeppni við Icelandair.

Já; - enginn undirbúningur undir mannfjölgun áranna frá 2015 hefur átt sér stað - ekki enn 10 árum síðar. Fjárfestingar í öllum tegundum innviða hafa verið á niðurskurðarmörkum - alveg frá 2009 þegar Hrunið slengdi öllu á hliðina. Vegaframkvæmdir standa ekki undir flutningum vöru og ferðamanna – eða þeirri almennu umferð sem fólksfjölgun hefur í för með sér. Fjárfestingar og viðhald skólabygginga hefur ekki haldið í neinu horfi. Mygluvandi er ekki bara vegna viðhaldsleysis heldur virðist fúsk og fégræðgi hönnuða og verktaka hafa náð yfirhönd og úthýst sjálfsögðum metnaði og vandvirkni. Fréttir berast af því að ekki einasti fagmenntaður starfsmaður finnist á byggingarsvæðum þessar síðustu vikurnar.

Sjúkrahús og heilbrigðisstofnanir hafa verið rústaðar – annars vegar með langstæðu fjársvelti og kreddufesti frjálshyggjunnar um „sameiningar“ og hins vegar pólitískum afskiptum til einkavæðingar í hagnaðarskyni. Heilbrigði og velferð sjúklingsins og þjónustan við fólk og fjölskyldur hefur vikið til hliðar fyrir „viðskiptamódeli“ - þar sem fagmenntuðum læknum er t.d. vikið til hliðar og útilokaðir frá stjórnun heibrigðisstofnana en Excelvæddir rekstrarfræðingar og mannauðsráðgjafar telja einingar í viðskiptum sjúklings við kerfið og meta til greiðslu úr opinberum sjóðum.

Marga árganga vantar í hópa sérfræðilækna - sem ekki hafa fengið störf við hæfi í opinbera kerfinu vegna viðvarandi fjársveltis - þrátt fyrir að kannanir sýni að almenningur vill sjá auknar fjárveitingar til opinbers heilbrigðiskerfis sem gerir ekki mannamun.

Álagið á menntakerfið sem skapast vegna gerbreytingar á nemendasamsetningu - þar sem kannski plús-mínus 20% í hverjum árgangi á annað upprunamál en íslensku - er ekki metin til verðs svo neinu nemi (kennurum er ætlað að leysa það ofan á allt annað). Skortur á þjónustu víðast um landsbyggðina og biðlistar til sérfræðinga eru almennu einkenni kerfisins yfir lengri tíma. Búið er að hálf-einkavæða þjónustu sérkennara og sálfræðinga og hjúkrunarfræðingar eru ekki lengur hluti af þjónustu grunnskóla undir skipulagsábyrgð skólastjóra. „Farsældarlög“ og þjónustuloforð virka eins og hver og önnur klissja - meðan ekkert er raunverulega gert til að samhæfa þjónustuna - - og foreldrar gerðir ábyrgir fyrir að „hringja í verktaka“ fremur en snúa sér til skólans þar sem barnið þeirra er alla virka daga.

Álagið á heilbrigðiskerfið og löggæsluna sem verður vegna meira en 2ja milljóna ferðamanna er á engan hátt fjármagnað - og ekki var nokkur minnsti vilji hjá fyrrverandi ríkisstjórn Sjálfstæðisflokksins og Katrínar Jak til að gjaldtaka atvinnugreinina vegna þess. Lögreglumenn eru til muna færri miðað við höfðatöluna en fyrir 30 árum og landsbyggðirnar bjóða upp á verstu vinnuaðstæðurnar og minnsta öryggi fyrir almenning - þrátt fyrir að ný ríkisstjórn hafi þegar bætt 50 stöðugildum við. Hlálegt má kalla að einhvers konar málamyndarukkun fyrir þjónustu heilbrigðisstofnana leiði jafnvel til þess að opinber og einkatryggingafélög nágrannalanda vilja fyrir enga muni kosta til heimflutnings slasaðra og veikra ríkisborgara – af því að kjörin sem íslenska ríkið býður fyrir legudaga á sjúkrahúsum eru á þvílíkum afslætti.

Hagvöxtur hefur að sönnu verið umtalsverður – en sé leiðrétt fyrir fólksfjölgun þá hefur hagvöxtur á Íslandi ekki haldið í við meðaltal OECD og ESB - verið einungis 1,3% að meðaltali 2012-2022. Nú þessa dagana lítur út fyrir að hagvöxtur per mann núllist.

Húsnæðismálin

Aftur að húsnæðismálunum; verðþróun nýrra íbúða árin 2014-2024 segir okkur mjög alvarlega sögu.

1) Framleiðslukostnaður dæmigerðrar íbúðar í fjölbýli eins og vísitala byggingarkostnaðar mælir hefur hækkað um tæplega 57% milli okt 2014 og okt 2025 (120 stigum í okt 2014 í 157 stig í okt 2021 og 100 í nóv 2021 og 125,9 í okt 2025). Sem sé; - opinber mæling á byggingarkostnaði yfir 10 ár sýnir að hækkun er undir 60% á þessu tímabili. Þarna á lóðabrask vissulega sinn þátt og í bland við hreina græðgi og handstýrðan skort á byggingum.

2) Verðvísitala nýrra íbúða á Höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað á sama tíma um allt að 230%. Opinbera vísitala allra íbúða sýnir 180% hækkun en hækkun nýrra íbúða í stórþéttbýlinu er umtalsvert meiri - eða allt að 230%. Taka þarf þó tillit til þess að mikill meirihluti íbúða í fjölbýli síðustu ár þessa áratugar eru af dýrari gerð og með bílastæði í kjallara sem kemur fram sem verðbólga - enda ekki um aðra vöru að ræða á markaðinum til samanburðar.

BHM birti greiningu á árinu 2023 – sem er aðgengileg á heimasíðu samtakanna. Þar er að finna áætlun á þróun álagningar/framlegðar verktaka í fyrstu sölu nýrra eigna - 2012 til 2022. Yfirskrift greiningarinnar er að „verktakar tvöfaldi hverja krónu“ sem er virkilega lýsandi fyrir þá þróun sem teiknuð er upp.

Árið 2014 fékkst nýbyggð 80 fm íbúð á kannski 28-30 milljónir (350 þús/fm) og 10 árum síðar borga menn 80-85 milljónir fyrir eign af sömu stærð (1050 þús/fm). Sé það rétt mat að það hafi verið komið á einhvers konar „sanngjarnt jafnvægi á framlegð verktakans“ árið 2014 og að raun-hækkun byggingarkostnaðarins sé eins og byggingarvísitalan mælir – með hækkun upp á tæplega 60% á tímabilinu - þá ættu byrjendur á húsnæðismarkaðinum að geta reiknað með að kaupa nýja 80 fm íbúð á 46-48 milljónir króna - eða alla vega undir 50 milljónum. Hlutur verktakans, og bankans og „þróunarfélaganna“ sem braska með lóðir og upphaflega lóðarhafans hefur þannig aukist um 30-40 milljónir af einni íbúð fyrir hóflegar kröfur byrjenda á markaði – sem einnig gæti svarað þörfum einstaklinga og para/hjóna sem eru að stíga út af vinnumarkaðinum.

„Samanburðarlönd“

Miðborgaríbúðir í Kaupmannahöfn, Gautaborg og Osló eru vissulega að seljast dýrt - en umtalsverður hluti íbúða í Danmörku og Svíþjóð eru byggðar í óhagnaðardrifnum íbúðafélögum neytenda – og ráðstafað í leigu- og búseturétti - á kostnaðarverðum. Verulegur skerfur af endurbyggingu Kaupmannahafnar er til að mynda skilyrtur við að „Almen-bolig“ og Andels-bolig kerfið fái fjórðung íbúða – auk þess eru félagslegar íbúðir á vegum kommúnunnar. Þessar eignir eru fjármagnaðar m.a. með lánum Landsbyggefonden sem bera lága vexti til langs tíma . Vissulega er húsnæðisskortur og langir biðlistar í eftirsóttustu hverfum – en með góðum almennings samgöngum býðst fólki líka að kaupa og leigja hagkvæmara - í úthverfum og nærbæjum. Réttarstaða leigjenda í íbúðafélögum neytenda/borga og bæja er afar sterk – svo er einnig á almennum markaði; - allir eiga rétt á ótímabundum leigusamningum og leiguhark þeirra sem hamstra íbúðir er beinlínis bannað. Í Danmörku er lögheimilskvöð á íbúðum sem byggðar eru sem slíkar. Einstaklingar sem kaupa margar leiguíbúðir þurfa að vista þær í umsjón/leigurekstri í viðurkenndum félögum/miðlunum sem eru leyfisskyldar og sæta ströngu eftirliti. Tilviljanakenndar uppsagnir leigusamninga eru bannaðar og órökstuddar hækkanir óheimilar. Sannarlega þurfa margir umsækjendur um leiguíbúð í almen-bolig félögunum í Danmörku að bíða nokkuð lengi eftir íbúð - - - og sama er með kaup á búseturétti í samvinnufélögum - en almennur búseturéttur bæði i Danmörku og Svíþjóð eru almennt auðveld kaup – enda lánakjörin á allt öðru plani – með vexti á bilinu 2-4% og engin verðtrygging – enda bönnuð í siðmenntuðum löndum Evrópusambandsins.

Þetta Evrópska módel væri vissulega umgjörð sem líklega mundi fá marga Íslendinga til að velja leigu eða búseturéttarfélag í neytendarekstri - eða leigu á almennum markaði með siðlegri vernd - frekar en að taka á sig áhættu og drápsklyfjar vaxta- og verðtryggingar á Íslandi. Það er meira en fyrirsjáanlegt að almennt svari neytendur hérlendis neikvætt – aðspurðir hvort þeir vilji vera á leigumarkaði (sem er dýr og ótryggur) – og segist fremur kjósa að kaupa íbúð til búsetu (þrátt fyrir okurvexti og áhættu af verðtryggingu lána).

Framhald á morgun

Benedikt Sigurðarson er eftirlaunamaður á Akureyri og fv. framkvæmdastjóri Búfestis hsf. Hann hefur talsverða sérþekkingu á málefnum samvinnufélaga og neytendadrifins rekstrar og heldur áfram að láta sig skipulags- og byggingarmál varða.