Aukinn frestur veittur – ýmislegt til skoðunar

Enn verður bið á að endanlegar fréttir berist af því hvernig verður byggt á lóðinni Naustagötu 13 og fyrir hvaða starfsemi. Nokkrir möguleikar koma til greina, meðal annars leiguhúsnæði fyrir opinberar stofnanir, matvörukeðja, aðilar í almannaþjónustu, félög í eigu ríkisins og einkafyrirtæki. 

„Það er einlægur ásetningur lóðarhafa að byggja upp öfluga verslunar- og þjónustumiðstöð á Naustagötu 13. Mikilvægt er fyrir Nausta- og Hagahverfi að skapa forsendur fyrir fjölbreyttri atvinnustarfsemi og þjónustu á svæðinu.“ Þetta kemur fram í greinargerð lóðarhafa, N13 fasteignaþróunar ehf., með umsókn um aukinn framkvæmdafrest. 

Íbúar Nausta- og Hagahverfis gætu orðið um 5.500 að uppbyggingu vestan Kjarnagötu lokinni, auk þess sem fjölmargir gestir dvelji jafnan á tjaldsvæðinu að Hömrum á sumrin. Þessi íbúa- og gestafjöldi undirstriki þörfina fyrir aukna verslun, þjónustu og atvinnustarfsemi á svæðinu.

Frá 2017 hefur lóðinni verið úthlutað þrisvar og henni skilað tvisvar aftur til bæjarins. Fram kemur í greinargerðinni að ekki hafi aðrir sótt um lóðina á þessu tímabili.

Aukinn framkvæmdafrestur samþykktur

Meirihluti skipulagsráðs samþykkti nýlega beiðni lóðarhafa um að framlengja frest til að hefja framkvæmdir um ár til viðbótar þeim fresti sem fylgdi sjálfkrafa þegar breyting á deiliskipulagi varð að veruleika 15. júlí. Skipulagsráð telur mikilvægt að á lóðinni byggist upp starfsemi sem nýtist hverfinu. Tveir fulltrúar í skipulagsráði, Sindri S. Kristjánsson S-lista og Ásrún Ýr Gestsdóttir V-lista, bókuðu gegn því að veita aukinn frest þar sem með því væri sett nýtt og óþarfa fordæmi. Viðbótarfrest væri hægt að veita að núverandi fresti liðnum sýni lóðarhafi fram á að framgangur sé í verkefninu. 

Í almennum byggingarskilmálum miðast framkvæmdafrestur við 12 mánuði frá úthlutun, en þegar samþykkt hefur verið að fara í breytingar á skipulagi hefur almenna reglan verið að fresturinn byrji ekki að telja fyrr en deiliskipulag tekur gildi með auglýsingu í Stjórnartíðindum. Miðað við þá reglu var framkvæmdafrestur til 15. úlí 2027, en lóðarhafi hefur nú fengið samþykktan 12 mánaða frest til viðbótar, til 15. júlí 2028.

Segja eðli verkefnisins kalla á aukinn frest

Rökstuðningur lóðarhafa fyrir lengri framkvæmdafresti byggir á því að ekki sé raunhæft að sami staðlaði framkvæmdafrestur gildi óbreyttur um byggingu verslunar- og þjónustuhúsnæðis annars vegar og fjölbýlishúss hins vegar. Eðli verkefnanna og fjármögnun sé ólík að því leyti að við byggingu fjölbýlishúss séu íbúðir almennt seldar á framkvæmdatíma og tekjur myndist þannig samhliða framvindu verksins og verktaki fái fjármuni sína til baka innan fyrirsjáanlegs tíma. Hins vegar þurfi að liggja fyrir hverjir lykilleigutakar verði áður en framkvæmdir hefjast við uppbyggingu verslunar- og skrifstofuhúsnæðis. Í því ljósi sé ekki fjárhagslega forsvaranlegt að reisa húsnæði fyrir marga milljarða króna án tryggðar nýtingar.

Jafnframt er bent á að oft sé nauðsynlegt að væntanlegir notendur taki þátt í þarfagreiningu og hönnun svo húsnæðið uppfylli kröfur fyrir starfsemi þeirra.

Ríkisstofnanir, einkafyrirtæki, almannaþjónusta, matvörukeðja?

Samkvæmt því sem fram kemur í greinargerð með umsókninni kemur ýmislegt til greina varðandi mögulega starfsemi í því húsnæði sem á endanum mun rísa í Naustagötu 13. Þar gætu komið inn ríkisstofnanir, fyrirtæki í almannaþjónustu, matvörukeðja og einkaaðilar. 

Í útskýringum lóðarhafa kemur fram að í byrjun ágúst á þessu ári hafi verið skilað metnaðarfullum hugmyndum til Framkvæmdasýslu ríkisins í tengslum við markaðskönnun fyrir leiguhúsnæði undir ríkisstofnanir á Akureyri. Framkvæmdasýslan hefur upplýst lóðarhafa um að formleg auglýsing verði birt á næstu vikum. Á meðan það ferli stendur yfir telur lóðarhafi ekki raunhæft að ganga samhliða til bindandi viðræðna við aðra mögulega notendur. Þetta ferli mun væntanlega taka nokkra mánuði, en gert er ráð fyrir að húsnæðið yrði tilbúið um mitt ár 2029.

Þá upplýsir lóðarhafi einnig að náist ekki samningar við Framkvæmdasýsluna hefjist markvissar viðræður við aðra aðila sem sýnt hafa húsnæðinu áhuga. Þar á meðal séu einkafyrirtæki, aðilar í almannaþjónustu, félög í eigu ríkisins og matvörukeðja sem telji verkefnið áhugavert en geti í fyrsta lagi tekið það til skoðunar í byrjun árs 2027.

Það fer síðan eftir því hvaða leið verður fyrir valinu hvort hefja þurfi nýtt ferli þarfagreiningar, samninga og hönnunar sem óhjákvæmilega taki nokkra mánuði.

Úthlutað þrisvar, skilað tvisvar

Í erindi lóðarhafans, N13 fasteignaþróunar ehf., er forsaga málsins rakin, en hvað lóðarhafa snertir nær hún aftur til ársins 2017. Lóðinni hefur verið úthlutað þrisvar, en tvisvar skilað aftur til bæjarins.

Eftirfarandi punktar eru teknir beint upp úr umsókninni:

• Fyrst var sótt um lóðina árið 2017. Forráðamenn félagsins töldu mikilvægt að hefja snemma samtal við mögulega rekstraraðila og afla sjónarmiða þeirra um staðsetningu, stærð, lögun og byggingarmagn. Fljótlega varð ljóst að heimilað byggingarmagn var of lítið með hliðsjón af stærð og halla lóðarinnar. Lóðarhafi gerði bæði kjörnum fulltrúum og starfsmönnum Akureyrarbæjar grein fyrir þessari stöðu. Lóðinni var síðan skilað um mitt ár 2018.
• Sótt var aftur um lóðina í september 2021, en henni skilað í byrjun árs 2022 þegar viðræður við matvörukeðju gengu ekki eftir, meðal annars vegna takmarkaðs byggingarmagns. Enn á ný var sótt um lóðina árið 2023. Rétt er að taka fram að, eftir því sem lóðarhafi best veit, hefur enginn annar aðili sótt um lóðina.
• Árið 2023 heimilaði meirihluti skipulagsráðs umsækjanda að leggja fram tillögu að minniháttar breytingu á deiliskipulagi lóðarinnar. Tillagan fól í sér að nýta halla landsins með byggingu neðri hæðar í stað þess að hækka alla lóðina með fyllingarefni. Við breytinguna jókst heimilað byggingarmagn úr tæplega 1.000 m² í 2.000 m².
• Í ágúst 2023 hófust viðræður við Akureyrarbæ um þann möguleika að leikskóli yrði byggður og rekinn á Naustagötu 13 og að útisvæði hans yrði á aðliggjandi lóð, Naustagötu 11, sem þá var skilgreind sem leikskólalóð. Að ósk Akureyrarbæjar lét lóðarhafi vinna tillögur hönnuðar á eigin kostnað sem hluta af viðræðunum. Akureyrarbær lauk viðræðunum í desember 2023 án þess að samkomulag næðist.
• Undir lok janúar 2024 auglýsti Akureyrarbær breytingu á aðalskipulagi vegna lóðar fyrir nýjan leikskóla. Þar kom fram að færa ætti fyrirhugaðan leikskóla austar en gildandi aðalskipulag gerði ráð fyrir. Jafnframt skyldi fyrri leikskólalóðin endurskilgreind sem íbúðarsvæði, með tveggja til þriggja hæða byggingum og möguleika á verslun og þjónustu.
• Við þessa breytingu varð ljóst að unnið hafði verið að breyttri landnotkun Naustagötu 11 samhliða viðræðum við lóðarhafa Naustagötu 13. Að mati lóðarhafa hafði breytingin áhrif á þær forsendur sem fjárfesting hans byggðist á. Naustagata 13 hafði verið kynnt sem eina lóðin fyrir verslun og þjónustu í hverfinu, en með breytingunni varð til aðliggjandi lóð með rýmri landnotkun og mögulega hagkvæmari uppbyggingarkostum.
• Í febrúar 2024 sendi lóðarhafi erindi til skipulagsráðs og óskaði meðal annars eftir að landnotkun Naustagötu 13 yrði breytt þannig að þar yrði heimiluð blönduð notkun fyrir verslun, þjónustu og íbúðir. Jafnframt var óskað eftir samsvarandi breytingu á deiliskipulagi. Skipulagsráð samþykkti að veita ekki frekari framkvæmdafrest en tók ekki afstöðu til annarra þátta erindisins. Markmið beiðninnar var að bregðast við þeim samkeppnishalla sem lóðarhafi taldi að breytingar á nærliggjandi lóð hefðu skapað.
• Í kjölfarið sendi lóðarhafi Akureyrarbæ lögfræðilegt erindi þar sem fyrri beiðni var ítrekuð. Til vara var óskað eftir viðræðum um mögulegar skaðabætur. Þá hófst skipulagsferli sem lauk sumarið 2026 með breytingum á aðal- og deiliskipulagi lóðarinnar.